抑制投资投机性需求

    深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类,计划到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
 依据《意见》内容,本次改革在总体设计上,将坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出多层次、差异化、全覆盖,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用,优化调整增量住房结构,盘活规范存量住房市场。
 根据《意见》划分,深圳计划将全市住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房。其中,市场商品住房,将占住房供应总量的40%左右,做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求。《意见》明确深圳将继续严格实施房地产市场调控政策,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持以中小户型商品房为主,努力促进房地产市场平稳健康发展。
  此外,政策性支持住房,占住房供应总量的40%左右,包括人才住房和安居型商品房,占比均为20%。《意见》规定,人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的60%左右;而安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右。
  占住房供应总量其余的20%左右的,是公共租赁住房。其重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建筑面积以30-60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。值得一提的是,《意见》在过去保障的基础上,进一步扩大了保障的覆盖面,将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
  到2035年,深圳再添100万套公共住房
  同时,《意见》明确制定了2018年至2035年,深圳住房发展的主要目标——统筹解决各类居民的住房问题,构建相对完备的住房供应与保障体系,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保,各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决,有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。
  为什么选择在这个时候出台新住房政策,新政策出台后房地产市场还限购限贷吗?当前我市房价高企,住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出,现有住房供应与保障体系已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求,难以满足深圳实施人才强市战略的新需要,难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求,急需出台新的住房供应与保障政策,破解发展中的难题。
  新政策出台后,现有的房地产调控政策不变,要通过严格落实各项调控措施,确保房地产市场持续健康稳定发展。
  问题2:《意见》提出要深化住房制度改革,主要体现在哪些方面?
  答:第一,提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类(四种)住房、三类补贴”的我市住房供给和保障体系的总体设计,其显著特点是全覆盖,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,让每一位市民都可以根据自己的情况,找到其解决住房问题的途径,实现住有所居。这是我市率先全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神的具体实践。
  第二,大力实施住房领域供给侧结构性改革,明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标。同时对住房供应结构和比例进行调整,明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。
  提出了6类15种住房建设筹集渠道,破解我市土地资源紧缺、住房建设用地供应不足的瓶颈制约。完善了人才住房、安居型商品房和公共租赁住房制度设计,明晰了各类住房的功能定位和覆盖范围。
  对出售的安居型商品房和出售的人才住房实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。购房人在深圳服务满一定年限且符合其他相关条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。
  大力发展住房租赁市场,建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台,提供真实、透明、便捷、安全的租赁信息服务,减少中间收费环节,引导市场合理定价。将各类社会存量租赁住房房源有序纳入平台交易,逐步实现租赁房源全覆盖、公共服务全纳入、租赁环节全打通。
  一是加大货币补贴力度,鼓励支持人才租购市场商品住房;二是实行租购并举,探索建立先租后售、以租抵购制度;三是明确规定了户型面积标准和租金、售价标准;四是实行一定年限内封闭流转;五是对高层次人才实行更加优惠的政策,符合条件的高层次人才可以申请免租入住一定年限、相应面积标准的住房,在深全职工作满5年以上,符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。
  根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号,以下简称13号文),具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员),或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上),或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录,且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才,都属于人才的范畴,都可纳入我市人才住房政策适用范围。在通常意义上讲,一类是高层次人才,另一类是量多面广的基础性人才。符合上述条件的,都称作人才,都可以按规定租购人才住房。
  《意见》提出,人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等各方面人才供应。
 《意见》确定的住房发展目标是基于需要与可能的原则,与正在编制中的深圳市城市总体规划(2016-2035年)充分衔接。
  截至2017年底,我市常住人口1253万人,预计至2035年,常住人口将达到1800万人,新增约550万人,预计新增住房需求约180万套。综合考虑土地供应和住房建设筹集能力,将住房总量目标确定为170万套是必要的、可行的。
  《意见》根据国家有关政策和深圳实际,将政府提供公共租赁住房作为基本住房保障的主要方式,对公共租赁住房政策作了进一步完善:一是明确规定公共租赁住房主要面向低收入及部分中等偏下收入户籍住房困难居民,通过设立收入财产限额标准实施精准保障;二是安排一定比例的公共租赁住房房源,面向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,不限户籍;三是规范租金标准,规定为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,其中特困家庭为公共租赁住房租金的10%;四是明确优先顺序,特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保,对符合规定条件的残疾人、重点优抚对象、计生困难家庭、见义勇为人员等特殊群体优先保障;五是根据我市强区放权的战略部署,进一步落实区级政府的基本住房保障属地责任,加强全市房源统筹调剂和区际协作;六是明确公共租赁住房占住房供应总量的20%左右。《住房城乡建设部 财政部关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》(建保〔2016〕281号)对城镇住房保障家庭租赁补贴作出了政策规定,明确要求城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主。
  《意见》按照上述文件要求,结合深圳实际,提出面向符合条件的基本住房保障对象发放住房租赁补贴。住房租赁补贴保障范围由特困人员、低保和低保边缘家庭扩大到户籍低收入和中等偏下收入居民。基本住房保障对象既可以选择申请公共租赁住房,也可以选择申请住房租赁补贴。我局将会同有关部门抓紧研究制定实施办法,在此基础上开展住房租赁补贴工作。
  如何处理新旧政策衔接问题?《意见》中明确,按照“老人老办法、新人新办法”的原则,妥善解决已取得备案回执及已在册的公共租赁住房、安居型商品房轮候家庭的租购住房问题,确保改革平稳过渡,新旧政策有序衔接。具体办法将通过修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》予以明确。修订或制定上述办法将按照立法程序进行,面向社会广泛公开征求意见,做到科学决策、民主决策、依法决策。
 市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时,《意见》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。
 加强住房分配管理,体现公开公平公正的原则,是住房保障和人才安居工作的生命线。《意见》明确提出:一是要健全诚信申报和信息公示制度,完善准入和退出机制,强化用人单位的管理责任;二是要建立保障对象经济状况认定核对机制,加强核查机构工作力量,增加财政投入,充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度;三是设计多种分配方式,如轮候、抽签、摇号等方式,具体办法将在三个配套文件中作出详细规定;四是严肃查处骗租骗购、转租转售、重复享受住房保障等违法违规行为,并将违法违规信息纳入全国信用信息共享平台,让失信人处处受限。我们欢迎社会各界对住房分配工作进行监督。
  市民购买了商品房后,还能否购买人才住房或安居型商品房,购买了人才住房或安居型商品房后,还能否购买商品房?
 出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供优惠政策,以限定套型面积、销售价格以及转让年限等,面向符合条件的人才群体或户籍居民供应,属于政策性支持住房,主要目的是要解决人才群体或户籍居民的住房困难问题。因此,根据人才住房和安居型商品房的相关规定,如果申请人和共同申请人在本市购买了市场商品住房(包括在本市拥有任何形式住房),或者在本市享受过购房优惠政策、在申请受理日之前一定年限内在本市转让过自有住房等,均不可以申请购买人才住房或安居型商品房。
  出售的人才住房和出售的安居型商品房,实行一定年限内封闭流转制度。市民购买了上述两种住房后,在封闭流转期间,如另行购买市场商品住房,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。需要说明的是,对于高层次人才的购房优惠政策,目前市有关部门正在抓紧研究制定当中。
  问题12:购买人才住房或安居型商品房后多长时间才可以取得完全产权并上市交易?
  答:《意见》提出,出售的人才住房和安居型商品房将会在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。
  购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权上市交易。
  为什么要设立收入财产限额标准,该限额标准将如何设定,如何核查?我市住房保障的收入财产限额将由市发改委会同市住建局、市民政局等相关部门,根据本市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况以及政府财政承受能力、住房市场发展状况等因素,共同研究划定,并动态调整。
  《意见》提出建立健全保障对象经济状况认定核对机制,出台居民收入财产核查和认定办法,核查工作将由民政部门负责,并充分运用大数据、云计算等先进技术提高核查效率和精准度。深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单?还得从两年前开发商拿地说起。2016年6月2日,深圳土地市场正火得一塌糊涂,金茂府地块挂牌时,引来18家房企及联合体参与投标。经过激烈竞争,最终电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下,面积3.57万平方米,楼面价约5.68万/㎡,刷新深圳地王纪录,超过了房价。当时有业内人士预计,这个项目至少要卖到每平方米8万元才能赚钱。不过,在当前深圳楼市降温的背景下,市场接受程度还有待观察。
  金茂府当年成交的面粉价直逼面包价。竞拍前,深圳土地房产交易中心可能已经预见到这个结果,有意给市场泼水降温,因而在出让公告明确提出:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。
  现在项目建成要开盘了,当然得信守当年做出的承诺,现房销售。所以,深圳龙华金茂府现房销售,反映的是2016年的深圳房地产热度,与目前的楼市走向和行业形势没有一毛钱关系,绝不意味着就此进入现房销售时代。
  该项目阴差阳错,成为深圳首个现房销售试点。楼市资本论发现,放眼全国,绝非鼓励和推行“现房模式”的首例。包括南京、长沙等很多城市,此前都推出过一些住宅封顶销售、现房销售个案试点。
  例如,2016年南京修改了土地拍卖规则,当地价达到最高限价的90%时,开发商拿地后必须实行现房销售。不过,这一制度在今年8月被叫停。
  2014年6月,上海也曾试水预售制改革,当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块,就被要求地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售。
  据媒体报道,在更早的2012年,山东有关方面曾表示:我省同时将总结改善商品房预售管理办法,开展商品住房现房销售试点。
  所以,现房销售从来不是什么新玩意。为什么会有人对深圳现房销售做出过度解读,与此前广东省房地产行业协会爆出的一条内部消息有关。
  今年9月21号,一纸抬头为“广东省房地产行业协会”,标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件,引发外界遐想连篇。有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题,放出“广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制”的消息。但事后有媒体向广东省房协求证,这并不是房协在给房企发警报,而是当时住建部就此征询多省意见,房协内部讨论,只是想“听听企业的意见”。
  广东省房协相关负责人说:“这个其实只是一个内部的征求意见。然后不知道谁把它传出去,一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了”。
  楼市资本论发现,此前,广东江门出台政策《商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》,《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)”。也被外界解读为江门将实施现房销售,取消期房销售。
  但是很快,江门市住建局工作人员说,从来没有取消商品房预售制,此办法只是一次修订,现售管理已经实行多年。
  中国楼市特别是一二线城市房价长期上涨,消费者积累了大量情绪。趁当前行情走低,坊间稍有风吹草动,便有人拿来蓄意说事。
  因此,将以上常规动作与取消预售制的改革行动联系起来,可以看做是市场情绪的一种渲泄,不必当真,更无需欢呼是房产改革的重大胜利。
  所有人都关心房价问题,但这和是否现房销售无关!
对中国房地产业来说,期房还是现房,是牵一发而动全身、涉及全行业商业模式的根本性问题。
  商品房预售制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》,并在随后的相关法律文件中进一步明确。它的好处是开发商能提前回笼资金,买房人也能得到一些优惠。
  但弊端也很明显:一是开发商不需承担房屋的存货成本,等到提前收回大部分乃至全部成本之后,就有条件囤积居奇、推高房价;二是一旦房企资金链断裂,不但楼盘烂尾,买房人也有可能血本无归。
  而所谓现房销售,就是开发商办妥大产证,消费者签订买房合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
  房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的。现在大房企,从拿地到开盘要求在100天以内(多层小区),期房销售可以做到极限。而现房销售,回款期将从100天至少拉长到200天以上,有的会到两年,开发商的资金效率将降低1到2倍。
  还有利率,假设现在最便宜的利率在10%,开发商贷款10亿人民币,拉长一年时间,就得多还1亿元人民币。
  如果拿深圳的现房销售当作风向标,突然全部转成现房销售,那房地产市场将会是一片腥风血雨,要出人命的。
  即便现房销售是未来大势所趋,这也是一个逐步调整转型的长期过程。目前整个市场来看,预售依然是主流,并不具备“一刀切”的市场基础。如果强推现售制,势必对房企形成资金短缺压力,影响其拿地意愿,最终造成供应短缺,拉升房价。
  楼市资本论认为,房地产调控政策政策会随市场热度而改变,但终极目标是维持市场的稳定,在稳定中实现转型。
  因此,不论从政策的连贯性,还是市场的稳定性来讲,都不会全面取消预售制。总之一句话,想买房的请放胆继续。